又见“风口”？撬动一个特大城市的租房市场可能比想象中更容易
西南财经大学经济学院 刘璐
......假设如果有资金想“锁定”像北京这样的一个特大城市的全部可租房源，显然它并不需要获得所有已经处于“租赁状态”的房源。相反地，其准确的目标应该是当前市场上正在挂牌的可租赁房源。
正如上面的第二种口径计算所示，北京全部正在挂牌的可租房源的每月整体租金总额为10.71亿元，不到11亿。事实上，如果有资金想“控盘”，根本不需要“年付”租金，即上面计算的总额128.57亿元。按照租房市场常见的“季付”传统，资金只需要向分散的小业主房东们支付总额为32.13亿元的租金，就可以实现“控盘”。至于之后的租金，资金完全可以在收了租客租金以后再对分散的小业主房东进行支付，后续的现金流是很容易就可以“滚起走”的。
......根据和上面部分对一线城市分析完全一样的方法，笔者也测算了更小规模城市的租房市场。在一个标准化的分析模型中，一个抽象的标准的大型二线城市（注：常住人口超过千万，租房市场活跃），其租房市场挂牌待租房源每月的租金总额可能在3亿元左右。于是，按照“季付”租金9亿元，再加上估算的装修、配置家具家电等“升级”的总费用约20亿元（实际上完全可能用不到这么多房屋硬件升级费用），总计约29元的资金规模可能就可以“控盘”一个大型二线城市的租房市场。这在二线城市一般也就是拿一块地的资金规模。实际上，按照前面部分接近60%的比例进行估算，大约17亿左右的资金规模就已经可以“撬动”一个大型二线城市的租房市场。显而易见，对于“体量”更小的三四线城市而言，也许小几个亿的资金规模就已经能给当地的租房市场带来显著的影响了。
